西安鄠邑法院：正常损耗还是人为损坏？法官现场找答案

房屋退租，墙面划痕、家具污渍，到底算谁的？房东和租客各执一词，常常闹到法院也难分清楚。近日，西安鄠邑法院民一庭张保育法官审理了一起租赁合同纠纷案件。面对双方对损耗性质各说各话的局面，承办法官没有简单采信书面材料，而是带着装修专业人员上门勘查，一处一处看、一项一项核——哪些是人为损坏、哪些是自然老化，现场就有了答案。最终这起纠纷依法得到公正化解。

墙面划痕、床垫污渍，到底算谁的？

2023年，房东张阿姨通过中介将自有房屋出租给小周，双方签订房屋租赁合同。合同到期后，张阿姨在收房时发现房屋存在多处问题，与小周就损坏修复事宜产生较大分歧。

张阿姨认为，房屋墙面存在划痕和图画污渍，餐边柜石材出现腐蚀污渍，床垫留有黄色污渍，阳台地板砖翘起，且房屋打扫也不到位，要求小周承担维修费、保洁费、换锁费等多项损失。

小周辩称，部分损耗属于房屋正常使用老化，自己搬离时已经完成房屋清扫，不认可张阿姨主张的高额维修开销，双方各执一词，协商未果，张阿姨诉至法院。

法官带队现场勘察，逐处查明损耗成因

面对双方各执一词的局面，承办法官张保育认为，仅凭双方提交的书面材料和照片，难以准确判断每处损伤的性质和成因。为准确查明案件事实，法官组织双方当事人及装修专业人员共同前往案涉房屋开展现场勘察。

勘察过程中，专业人员逐一对房屋墙面、餐边柜、床垫、阳台地砖等部位进行查验，区分人为损坏与自然老化损耗，并就损坏成因、维修项目及市场合理价格出具了客观意见：墙面坑洼、划痕及图画属于人为造成，点补维修费用约1000余元；餐边柜石材局部污渍腐蚀需要更换，费用约300元；床垫黄色污渍可清洗，费用在100至200元之间；阳台地板砖翘起变形，经判断属于地砖自身质量问题，并非承租人使用所致。

法官逐项核定，判决结果有理有据

现场勘察结束后，法官结合勘验笔录、专业人员意见、租赁合同约定及中介交接记录等证据，对张阿姨的各项诉讼请求逐项进行了评判：对于超出正常使用损耗范围的墙面划痕涂鸦、餐边柜污渍、床垫污渍，结合专业意见酌情确定维修清洗费用；阳台地砖损坏系房屋自身质量问题，该项诉求不予支持；小周未交还房屋钥匙，张阿姨更换门锁产生的合理费用予以支持；张阿姨单方聘请保洁、自行取证产生的费用，因缺乏合同及事实依据，依法不予支持。

同时，法官对物业费、电费、应退还的押金及小周多缴纳的天然气费一并进行了核算抵扣。最终，判决小周向张阿姨支付各项损失共计1000余元，驳回张阿姨其余诉讼请求。（文中当事人均系化名）

法官提醒：

房屋租赁关系中，出租人与承租人因损耗、维修费用产生争议的情况时有发生。建议双方在退租交接时共同做好房屋现状查验，留存照片、视频等证据，对正常老化与人为损坏当场予以区分确认。进入诉讼程序后，对于涉及专业技术判断的损失问题，法院可引入行业专业人员实地勘查，借助专业意见查清案件事实，确保裁判客观公正，切实平衡出租方与承租方的合法权益。

编辑：贾珮椄

责编：郑黎波

审核：姚启明